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La coyuntura histórica económica hace que las valoraciones de terrenos sean cada vez más solicitadas en la sociedad, tanto por cuestiones administrativas de expropiaciones estatales (como grandes infraestructuras de carreteras, ferroviarias tipo Ave…), como por régimen de transformación del suelo (de la propiedad) dentro del ámbito privado, ya sea en transformaciones urbanísticas de suelo urbano como no urbano (no urbanizable y protegido), que hace que la propiedad del suelo esté más informado de la realidad objetiva del valor de su bien.

Las técnicas de valoración se han acotado en la última Ley Estatal, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, desarrolla las valoraciones en su Título III “ Valoraciones “.

A) TASACIÓN PARCELA URBANA, NORMATIVA APLICABLE.

La Legislación y política actual de régimen de valoraciones del suelo, Texto Refundido de la nueva “Ley de Suelo” aprobado por RDL 2/2008 de 20 de Junio, en adelante TRd LS08, aborda la valoración del suelo urbanizable mediante

 

Artículo 24. Valoración en el suelo urbanizado.

 1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

 2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

 

B) TASACIÓN SUELO.

Valoración y tasación de terrenos, tanto rústicos como con grados de urbanización, urbanos consolidados o no por la edificación, son requeridas por la sociedad, debido a un procedimiento de gestión urbanística de transformación de uso del suelo, como de cambios de propiedad.

 

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